Maliye böylelikle gayrimenkul alım-satımında şimdiki rayiç bedel üzerinden vergi almayı hedefliyor. Dal temsilcileri bu durumun gayrimenkul maliyetlerini artıracağını ve piyasada sakinlik yaratacağını öne sürüyor.
Son periyotta artan gayrimenkul fiyatları Maliye’nin dikkatini çekti. Maliye rayiç güncellemesi yaparak konut satışlarından elde edilen vergi gelirini artırmak istiyor.
NB İktisat’tan Veysel Ağdar / Leyla İlhan’ın haberine nazaran 1 Ocak 2023’ten itibaren gayrimenkul alım satımın rayiç bedeli düşük göstermek olumsuz hale gelecek. Bu durum emlak alım satımının daha yüksek vergiye tabi olacağı ve bununda emlak maliyetini artıracağı manasına geliyor.
Konu ile ilgili açıklamalarda bulunan kesim temsilcileri bugünkü sistemin vatandaşın beyanını temel aldığını belirterek lokal idarelerin rayiç düzenlemesine gitmelerinin yerinde olacağını kaydettiler. Kimi emlakçılar ise gerçek piyasa fiyatı üzerinden vergi alınmasının satışları durduracağını savunuyor.
Maliye SPK ve BDDK ile işbirliği yapıyor Maliye, yüksek fiyatlı gayrimenkul satışlardan hissesini almak için Sermaye Piyasası Konseyi (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Konseyi (BDDK) ile işbirliğine gitti. SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşları ve lisans sahibi değerleme uzmanlarınca düzenlenen raporları bedel ve bedele tesir eden öznitelik dataları Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Kıymet Bilgi Merkezi’ne elektronik olarak anlık gönderilecek. Maliye böylelikle gayrimenkulün alım-satım süreçlerinde aktüel rayiç bedeller üzerinden vergi alacak.
Cumhurbaşkanlığı Programı’nda var
Gayrimenkulün her devir için, hem iktisadın lokomotifi, hem de yatırımı aracı olmaya devam ettiğini kaydeden Yılmaz Sezer, “Son periyotta maliyet artışları gayrimenkul fiyatlarının da yükselmesine neden oldu.
Bütçe açıklarını kapatmaya çalışan Maliye, yüksek fiyatlı gayrimenkul satışlardan hissesini almak için harekete geçti” dedi. 25 Ekim 2022 tarih ve 31994 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan; ‘6294 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 2023 yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’nın onaylandığını kaydeden Sezer, “Söz konusu programın Önlem 264.2. kısmında, ‘Gayrimenkullerin vergilendirilmesinde temel alınan alım satım kıymetinin belirlenmesi ve beyanına ait yeni bir sistem devreye sokulmak suretiyle vergide adalet pekiştirilecek ve vergilendirme etkinleştirilecektir’ tabirleri yer almakta. Bu bahis ile Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı başta olmak üzere ilgili kamu kurum ve kuruluşları görevlendirilmiştir” değerlendirmesinde bulundu.
Gerçekçi ve rasyonel fiyat
Bu düzenleme ile vergi gelirlerinde adalet sağlanabilmesi ve önemli bir artış yaratmasının hedeflendiğini tabir eden Sezer, “Uygulama web tapu ile hayata geçirilecek. Yani 1 Ocak 2023 prestiji ile vergide adaleti sağlama ve aktifleştirme hedefiyle daha evvel rayiç bedel uygulaması olarak bilinen ve belediyeler tarafından tespit edilen gayrimenkul alım satımına temel olan kıymet tespitinin daha gerçekçi ve rasyonel olarak tespit edilmesi maksadıyla yeni bir sisteme geçilmesi planlandı. Bu düzenleme ile vergi gelirlerinde adalet sağlanabilmesi ve önemli bir artış yaratması hedeflenmiştir” dedi.
Vergisiz kalan matrah da vergiye tabi olacak
Sezer şöyle devam etti; “Bu durumun vergi adaletini nasıl sağlayacağını ve vergi gelirlerindeki artışı nasıl sağlayabileceğini gelin birlikte inceleyelim. Bilindiği üzere ülkemizde gayrimenkul alım satımları ekseriyetle gerçek bedel üzerinden değil belediyelerde belirlenen rayiç bedel uygulamaları üzerinden yapılmaktadır. Bu durumda ise rayiç bedel ile gerçek bedel ortasında önemli farklarının oluşmasına neden olmaktadır. Her şeyden evvel alım satımda ödenen tapu harçlarının, rayiç bedelden alınması nedeniyle daha düşük olarak tespit edilip ödenmektedir. Lakin asıl vergi kaybı; rayiç bedel ile satış bedeli ortasındaki farktan kaynaklı matrahtan gelir yahut kurumlar vergisini eksik alınmakta ve bu matraha isabet eden katma kıymet vergisi de haliyle düşük olmaktadır. Yeni durumda ise gayrimenkul gerçek bedeline yakın bir fiyat üzerinden alım satım süreci yapılacağı için; öncelikle yüksek bedel üzerinden alım satım harçlarının ödenmesi gerekecektir. Ayrıyeten gayrimenkul fiyatlarının gerçek bedeline yakın bir bedel ile satışının yapılması sağlanacağından, vergisiz kalan matrah da vergiye tabi olacak tahakkuk ve tahsil edilecek hem gelir ve kurumlar vergisi artacak hem de buna bağlı KDV artışı yaşanacaktır.”
SEKTÖR TEMSİLCİLERİ NE DİYOR
“Tapulardaki rayiç bedel artırılmalı”
Halihazırda belediyenin belirlediği rayiç bedeller olduğunu belirten TURYAP Genel Müdürü Kemal Karadağ, “Ama vatandaşa diyor ki rayiç bedeli kendin söyle, o vakit da vatandaş diyor ki belediyede niçin sen kendin bedel gösteriyorsun. Öteki yandan daire fiyatı 1 milyon lira olmuş lakin kamuda rayiç bedel 200 bin lira ise belediyeler burada 750 bine varan bir rayiç bedel uygulamasına gidebilir. Böylelikle vergi kaçırmanın önü kapatılır” yorumunu yaptı.
“Tek meskenini satana vergi olmamalı” “Aldığınız gayrimenkulü 5 yıl içinde sattığınızda vergiye tabi ödemek zorundasınız” diyen Karadağ, “5 yıl sonra sattığınızda buna tabi değilsiniz, lakin burada bunun ticaretini yapan şahıslar için bu mekanizmayı canlı tutmak anlaşılır. Ancak bir kişi bir konut alıp bunu 1 yıl sonra satıp tahminen öteki konut alacak bireye burada inanılmaz bir vergi çıkıyor. Hasebiyle satmaktan kaçınıyor. Bu mevzuda düzeltilmesi gereken bir açık var “ değerlendirmesini yaptı. Münasebetiyle rayiç uygun düzeyde güncellenmesi ve alınan verginin daha alınabilir düzeye çekilmesinin ehemmiyetine dikkat çeken Karadağ, “Diğer türlü insanları kayıt dışına çeker, ilan sitelerine verilen ilanlar düşer, alım satımları banka yoluyla değil de elden yapar, buradan yapılacak bir şey yok” dedi.
“Vergiler özgür bırakılmalı, ön alım hakkı getirilmeli“
Bosforce yönetici ortağı ve İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Lideri Ulvi Özcan, “Mevcutta belediyeye gittiğinizde memur hesaplıyor şu kadar para ödeyeceksiniz diyor, sizde imzalıyorsunuz. Olağanda benim minimum beyanım 300 bin lira, konutun bedeli 1 milyon liraysa, devlet bana mülkin pahası nedir diye sormuyor ki, bu türlü olunca herkes 300 bin liraya nazaran rayiç bedelini ödüyor. Devletin teşvikiyle 700 bin lirayı vergiden kaçırmış oluyorsunuz“ dedi. Münasebetiyle emlak beyan bedeli hakikaten çalışan bir sistem olmadığını savunan Özcan şöyle konuştu: “Örneğin Vaniköy Caddesi’nde, 50 bin TL diyor, lakin cadde üzerindeki yalı kısmı ise metrekare ünite fiyatı 30 bin dolardır. Yalı dairesi ise 20 bin dolardır. Yalının art tarafında yer alıyorsa 5 bin dolardır. Fakat bunlar birebir vergiden vergilendiriyor. Bu adil bir şey değil. Onun yerine beyan özgür bırakılmalı, düşük oranda vergi ve devletin vergi kaçırandan şuf’a (önalım) hakkı olmalı. Yani meskenin kıymeti bu kadarsa devlet evvel bana sat deme hakkına sahip. Yoksa palyatif düzenlemeler kalıcı tahliller getirmeyecek.”
“Uygulama ertelenir”
Mevcut rayiç bedellerin düzelmesi gerektiğine dikkat çeken Realtyplus Türkiye Kurucu Ortağı Özhan Carda, vergi dilimlerinin düzeltilmesi gerektiğini belirtti. Bu vergilerle gerçek piyasa fiyatları üzerinden vergi alındığı takdirde satışların duracağını savunan Carda, “Bu durumda değerlemeyi kim yapacak, belediye mi yapacak, burada bir sürü açık var. Satarken herkes değerleme yapacaksa bunun masrafını kim karşılayacak. Alıcı mı satıcı mı? Fakat bunlar yeni yıla yetişmez. Hasebiyle bunun erteleneceğini düşünüyorum” dedi.
